近日，基础设施公募REITs配套规则出炉，意味着基础设施公募REITs距落地实施又近一步。据记者获悉，深交所正有序推进试点各项工作，目前，技术系统已准备就绪，投资者对接和市场培育持续跟进，随时准备迎接首批试点项目的申报。

有力服务“双区”建设

1月29日，基础设施公募REITs相关配套业务规则出炉。

“本次发布的配套规则充分吸收了市场意见，在尽调及信息披露要求等方面结合REITs特点进行了优化。另外，规则拓宽了纳入战略配售投资人的范围，为后续社保资金、养老保险资金及年金基金等产品参与公募REITs奠定了基础。”某券商债务融资业务负责人表示，配套规则中的涨跌幅、质押式回购等安排，特别是要求由流动性服务商为REITs提供双边报价服务等安排，将为REITs的二级市场流动性提升提供有效支持。

REITs试点备受重视。早在去年10月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》就指出，支持深圳在资本市场先行先试、依法依规开展基础设施领域不动产投资信托基金试点。

“开展基础设施公募REITs试点在盘活存量基础设施资产、补充增量基础设施建设的资金来源、促进基础设施运营模式转变、增加金融资产投资类别等方面都有特殊的市场意义。”汉坤律师事务所合伙人方榕说，可以预见，其将对中国基础设施投资和融资模式产生深远影响。

上述券商债务融资业务负责人认为，试点公募REITs有利于进一步盘活优质的存量基础设施资产，充分调动国内外金融机构和投资者参与到基础设施补短板和新型基础设施的建设中，推动粤港澳大湾区基础设施“硬联通”，助力落实“十四五”规划中加快建设交通强国的战略部署。

试点项目遴选稳步开展

根据基础设施公募REITs试点流程安排，项目由各省级发改委推荐至国家发改委，国家发改委再将符合条件的项目推荐至证监会、深沪交易所履行注册审查程序。

据了解，2020年10月底，国家发改委首批基础设施REITs试点项目截止申报，共收到各省发改委推荐项目近50单。2020年11月底，已有近30个项目参加国家发改委组织的基础设施公募REITs试点项目答辩。业内人士预计，首批推荐项目有望于2021年上半年发行落地。

筛选优质项目，确保基础设施REITs的可持续发展，是本次试点最为关键的环节。试点工作启动后，深交所紧锣密鼓推进基础设施公募REITs试点的项目储备工作，在物流仓储、交通、产业园区、污水垃圾处理、数据中心、能源发电等领域储备近40单项目，部分项目已由地方发改委推荐至国家发改委参与试点项目遴选答辩。

但项目在遴选阶段也存在一些难点，如部分项目存在土地或股权等转让存在限制、特许经营权转让需取得主管部门同意等相关问题。对此，深交所有关负责人表示，深交所积极发挥与各省市政府和主管部门对接合作优势，密切配合发改部门，配合各方共同商议，完善项目合规性要求。

不仅如此，经过多年创新探路，监管层在REITs领域已积累相对成熟的实践经验，为基础设施REITs试点做好铺垫。截至目前，深交所市场已累计发行私募REITs产品50单、发行规模为1055亿元，市场占比近六成，底层不动产涵盖商业物业、住房租赁、高速公路、桥梁、物流仓储、产业园区等多种类型，初步形成国内规模大、不动产类型覆盖全、市场引领效应强和多元化投资者聚集的特色REITs板块。

推动制度演进和产品迭代

方榕认为，推出试点项目只是第一步，试点项目能否取得投资人认可、二级市场表现能否达到预期效果是试点项目需要面临的考验。建议后续既要扎实推进产品入市前的准备工作，也要认识到现阶段的制度环节和市场条件与成熟市场REITs产品存在不兼容之处，不断推动制度演进和产品迭代。

首创证券环保行业分析师邹序元认为，基础设施公募REITs的投资价值体现在预期分红回报率、标的资产的估值定价以及REITs的交易方式(是否存在流动性溢价或折价)等方面。项目预期收益率和投资者的接受度，是决定基础设施公募REITs市场规模的重要因素。

因此，如何提升投资者认可度和产品流动性成为关键。上述深交所负责人表示，将会同各方加快推进基础设施公募REITs试点工作，全力做好项目审核、产品发售、上市交易等工作，严格把关试点项目质量，深入开展投资者教育，推动拓宽投资者群体，努力提高二级市场流动性。同时，推动完善税收、国资转让、投资等相关配套政策，为REITs产品平稳落地奠定坚实基础。